Per decenni, gli immobili ricevuti in donazione sono stati considerati beni di “serie B” nel mercato immobiliare italiano. Acquirenti diffidenti, banche riluttanti a concedere mutui e notai che consigliavano prudenza: uno scenario che ha penalizzato migliaia di proprietari che, pur possedendo immobili perfettamente abitabili e appetibili, faticavano a trovare compratori disposti ad assumersi i rischi legali connessi.
Oggi, però, una riforma legislativa in fase avanzata di approvazione promette di ribaltare completamente questa situazione, restituendo dignità a un patrimonio immobiliare finora rimasto nell’ombra.
Perché gli immobili donati sono sempre stati un problema
La radice del problema risiede nella tutela che il diritto italiano garantisce agli eredi legittimari. Quando un genitore dona un immobile a uno dei figli, rischia potenzialmente di ledere i diritti successori degli altri eredi. La legge attuale consente a questi ultimi di agire in giudizio con l’azione di riduzione entro dieci anni dalla morte del donante, ma il vero nodo sta nel fatto che, finché il donante è in vita, questo termine nemmeno inizia a decorrere.
Il risultato pratico è un limbo giuridico che può durare anche cinquant’anni o più. Chi acquista un appartamento o una villa ricevuti in donazione si trova quindi esposto al rischio che, anche dopo molti anni dall’acquisto, possano presentarsi eredi intenzionati a contestare la validità della donazione originaria. Le conseguenze possono essere drammatiche: cause legali costose, la necessità di restituire l’immobile o di pagare ingenti somme a titolo di risarcimento. Non stupisce che il mercato abbia sempre guardato con sospetto a questa tipologia di beni.
Come cambierebbe lo scenario con la nuova legge
La proposta legislativa approvata dal Senato introduce un meccanismo di certezza temporale che mancava completamente nel sistema attuale. Il perno della riforma stabilisce che, trascorsi venti anni dalla registrazione ufficiale della donazione presso i registri immobiliari, qualsiasi pretesa da parte degli eredi legittimari diventa improponibile. Non importa se il donante è ancora vivo o da quanto tempo sia deceduto: superata questa soglia temporale, l’immobile diventa libero da qualsiasi vincolo successorio.
Facciamo un esempio pratico per chiarire meglio. Supponiamo che una nonna abbia donato un appartamento alla nipote nel 2003, con regolare registrazione dell’atto. Se la riforma venisse definitivamente approvata, già dal 2023 quell’immobile sarebbe stato completamente “blindato” da eventuali contestazioni. La nipote potrebbe venderlo a un terzo acquirente con la stessa tranquillità con cui venderebbe un immobile acquistato tramite compravendita ordinaria.
Gli effetti concreti sul mercato immobiliare
L’impatto di questa riforma potrebbe essere significativo su diversi fronti. Innanzitutto, si stima che migliaia di immobili attualmente difficilmente vendibili potrebbero rientrare nel circuito normale delle compravendite, ampliando notevolmente l’offerta disponibile. Questo potrebbe tradursi in maggiori opportunità per chi cerca casa, con prezzi potenzialmente più competitivi grazie alla riduzione del rischio percepito.
Dal punto di vista del credito, anche gli istituti bancari potrebbero rivedere le loro politiche. Attualmente, ottenere un mutuo per l’acquisto di un immobile donato è estremamente difficile, se non impossibile. Con la nuova normativa, le banche avrebbero garanzie concrete sulla stabilità dell’investimento, facilitando l’accesso al finanziamento per i compratori. Infine, le famiglie che negli anni hanno utilizzato lo strumento della donazione per pianificare il passaggio generazionale del patrimonio vedrebbero finalmente riconosciuto pieno valore ai loro immobili.
Tuttavia, è importante mantenere i piedi per terra: la proposta deve ancora completare l’iter parlamentare con l’approvazione della Camera dei Deputati e la successiva pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Fino a quel momento, la prudenza rimane d’obbligo quando si valuta l’acquisto di un immobile donato.
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