Quando si tratta di stabilire il giusto prezzo del proprio immobile uno dei metodi a cui si ricorre con maggiore frequenza per la sua definizione è quello dell’analisi comparativa del mercato immobiliare. Un metodo piuttosto comune, caratterizzato dalla possibilità di stabilire il valore dell’immobile in vendita sulla base di altri immobili che sono stati recentemente compravenduti nello stesso territorio di riferimento.
Ma è davvero efficace l’analisi comparativa del mercato immobiliare? E, ancora prima, in che modo è possibile effettuare questo tipo di valutazione? Il ruolo dell’agente immobiliare è necessario o si può procedere con una valutazione autonoma dell’immobile da vendere?
Le caratteristiche dell’analisi comparativa del mercato immobiliare
Cominciamo con il rispondere alle domande che abbiamo posto in chiusura del paragrafo introduttivo e condividere come, di norma, l’analisi comparativa del mercato immobiliare preveda l’individuazione di almeno 3-5 proprietà immobiliari confrontabili, intendendo per tali delle proprietà che per posizione, struttura, esposizione, servizi e altre caratteristiche siano quanto più possibili vicine all’immobile di cui si intende effettuare la valutazione.
È proprio la corretta individuazione delle proprietà comparabili a costituire un passaggio decisivo verso una proficua analisi comparativa del mercato immobiliare. Ed è proprio in questo frangente che il ruolo dell’agente immobiliare diverrà decisivo per scegliere i beni da assumere come termine di riferimento, e correggere il loro valore sulla base dei termini differenziali che distinguono l’immobile in oggetto dagli immobili campione.
È altresì preferibile che gli immobili oggetto di comparazione siano stati venduti sul mercato locale non oltre i 6 mesi dalla data in cui si effettua l’analisi: una compravendita risalente troppo indietro nel tempo potrebbe infatti risultare non più utile ai fini di una comparazione. Per quanto intuibile, è inoltre opportuno evitare di cadere nella tentazione di effettuare tale analisi assumendo come termini di paragone i prezzi di vendita che possono essere riscontrati facilmente nei siti di annunci immobiliari: si tratta – appunto – di prezzi desiderati dal venditore, che potrebbero discostarsi notevolmente da quelli di chiusura delle trattative.
A cosa serve l’analisi comparativa del mercato immobiliare
L’analisi comparativa del mercato immobiliare è utile per arrivare a definire in maniera più puntuale e consapevole il valore dell’immobile da vendere (o, di contro, da acquistare). E sebbene non sia certo priva di difetti e di punti di attenzione, l’analisi comparativa del mercato è in grado di assicurare al venditore una stima attendibile di quanto sarà possibile richiedere ai compratori.
Ricordiamo infatti quanto sia importante far entrare il proprio immobile al “giusto prezzo” sul mercato, al fine di accorciare i tempi di negoziazione, non alimentare illusioni sul possibile introito derivante dall’operazione immobiliare e, infine, contenere le energie da impiegare nelle trattative con la controparte.
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