Per decenni, gli immobili ricevuti in donazione sono stati considerati beni di “serie B” nel mercato immobiliare italiano. Acquirenti diffidenti, banche riluttanti a concedere mutui e notai che consigliavano prudenza: uno scenario che ha penalizzato migliaia di proprietari che, pur possedendo immobili perfettamente abitabili e appetibili, faticavano a trovare compratori disposti ad assumersi i rischi legali connessi.

Oggi, però, una riforma legislativa in fase avanzata di approvazione promette di ribaltare completamente questa situazione, restituendo dignità a un patrimonio immobiliare finora rimasto nell’ombra.

Perché gli immobili donati sono sempre stati un problema

La radice del problema risiede nella tutela che il diritto italiano garantisce agli eredi legittimari. Quando un genitore dona un immobile a uno dei figli, rischia potenzialmente di ledere i diritti successori degli altri eredi. La legge attuale consente a questi ultimi di agire in giudizio con l’azione di riduzione entro dieci anni dalla morte del donante, ma il vero nodo sta nel fatto che, finché il donante è in vita, questo termine nemmeno inizia a decorrere.

Il risultato pratico è un limbo giuridico che può durare anche cinquant’anni o più. Chi acquista un appartamento o una villa ricevuti in donazione si trova quindi esposto al rischio che, anche dopo molti anni dall’acquisto, possano presentarsi eredi intenzionati a contestare la validità della donazione originaria. Le conseguenze possono essere drammatiche: cause legali costose, la necessità di restituire l’immobile o di pagare ingenti somme a titolo di risarcimento. Non stupisce che il mercato abbia sempre guardato con sospetto a questa tipologia di beni.

Come cambierebbe lo scenario con la nuova legge

La proposta legislativa approvata dal Senato introduce un meccanismo di certezza temporale che mancava completamente nel sistema attuale. Il perno della riforma stabilisce che, trascorsi venti anni dalla registrazione ufficiale della donazione presso i registri immobiliari, qualsiasi pretesa da parte degli eredi legittimari diventa improponibile. Non importa se il donante è ancora vivo o da quanto tempo sia deceduto: superata questa soglia temporale, l’immobile diventa libero da qualsiasi vincolo successorio.

Facciamo un esempio pratico per chiarire meglio. Supponiamo che una nonna abbia donato un appartamento alla nipote nel 2003, con regolare registrazione dell’atto. Se la riforma venisse definitivamente approvata, già dal 2023 quell’immobile sarebbe stato completamente “blindato” da eventuali contestazioni. La nipote potrebbe venderlo a un terzo acquirente con la stessa tranquillità con cui venderebbe un immobile acquistato tramite compravendita ordinaria.

Gli effetti concreti sul mercato immobiliare

L’impatto di questa riforma potrebbe essere significativo su diversi fronti. Innanzitutto, si stima che migliaia di immobili attualmente difficilmente vendibili potrebbero rientrare nel circuito normale delle compravendite, ampliando notevolmente l’offerta disponibile. Questo potrebbe tradursi in maggiori opportunità per chi cerca casa, con prezzi potenzialmente più competitivi grazie alla riduzione del rischio percepito.

Dal punto di vista del credito, anche gli istituti bancari potrebbero rivedere le loro politiche. Attualmente, ottenere un mutuo per l’acquisto di un immobile donato è estremamente difficile, se non impossibile. Con la nuova normativa, le banche avrebbero garanzie concrete sulla stabilità dell’investimento, facilitando l’accesso al finanziamento per i compratori. Infine, le famiglie che negli anni hanno utilizzato lo strumento della donazione per pianificare il passaggio generazionale del patrimonio vedrebbero finalmente riconosciuto pieno valore ai loro immobili.

Tuttavia, è importante mantenere i piedi per terra: la proposta deve ancora completare l’iter parlamentare con l’approvazione della Camera dei Deputati e la successiva pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Fino a quel momento, la prudenza rimane d’obbligo quando si valuta l’acquisto di un immobile donato.

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Comprendere le sfumature della normativa sulle donazioni immobiliari richiede competenza specifica e aggiornamento costante. In My Home Group, monitoriamo attentamente l’evoluzione legislativa per offrire ai nostri clienti consulenze sempre accurate e tempestive. Sappiamo valutare la documentazione storica di ogni immobile, individuare eventuali criticità e suggerire le soluzioni più adeguate per proteggere il vostro investimento.

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Vendere casa è una decisione importante, e uno dei primi dubbi che sorge nei proprietari è: meglio affidarsi a una sola agenzia o coinvolgere più professionisti contemporaneamente?

La risposta può fare davvero la differenza sul risultato finale. Vediamo insieme come funziona e quali vantaggi offre.

Cos’è l’incarico in esclusiva

Prima di tutto, introduciamo il concetto di incarico in esclusiva, che è un accordo formale tra te, proprietario, e un’unica agenzia immobiliare.

Con questo contratto, dai a un solo intermediario il diritto di vendere il tuo immobile per un periodo definito, solitamente dai tre ai sei mesi. Durante questo tempo, nessun’altra agenzia potrà occuparsi della commercializzazione della tua proprietà.

Come funziona nella pratica

Tutto parte dalla firma di un contratto che stabilisce i dettagli chiave: il prezzo di vendita desiderato, la percentuale di commissione dell’agenzia, la durata dell’incarico e le attività promozionali previste.

Da quel momento, avrai un unico punto di riferimento per tutto ciò che riguarda la vendita. L’agenzia organizzerà le visite, gestirà le trattative, pubblicherà gli annunci sui portali specializzati e ti accompagnerà fino al rogito notarile.

I vantaggi concreti dell’esclusiva

Scegliere di lavorare con un solo professionista porta benefici tangibili che vale la pena considerare.

Innanzitutto, l’agenzia può permettersi di investire risorse importanti sulla promozione del tuo immobile: fotografie professionali, video a 360 gradi, campagne pubblicitarie targetizzate e inserzioni su portali premium. Spese che sarebbero difficilmente giustificabili se la stessa casa fosse affidata anche ad altri.

Anche la motivazione dell’agente cambia radicalmente. Essendo l’unico a poter concludere la vendita, metterà il massimo impegno nella valorizzazione dell’immobile. Il suo interesse coincide con il tuo: vendere al miglior prezzo, nel minor tempo possibile.

E poi c’è l’aspetto dell’immagine sul mercato. Una casa proposta da più agenzie, magari con prezzi diversi e descrizioni contrastanti, trasmette un’impressione negativa. I potenziali acquirenti potrebbero pensare a problemi nascosti o a necessità urgenti di vendita, e useranno questo per spuntare sconti maggiori.

Un controllo più efficace del processo

Con l’esclusiva, tutto diventa più semplice da gestire. Hai un solo interlocutore che conosce perfettamente ogni aspetto, tiene traccia di tutti gli appuntamenti, monitora le visite e raccoglie i feedback dei potenziali compratori. Insomma, un approccio che ti permette di avere sempre la situazione sotto controllo.

Anche il rapporto diventa più diretto ed efficace. Se dopo alcune settimane i risultati tardano ad arrivare, puoi confrontarti apertamente con l’agenzia per modificare la strategia: aggiustare il prezzo, cambiare approccio promozionale o altro. Un tipo di collaborazione impossibile quando ci sono più agenzie coinvolte.

Durata e flessibilità del contratto

Nonostante questi vantaggi, molti proprietari temono di rimanere “bloccati” troppo a lungo. In realtà, ogni contratto ha una scadenza precisa. Una volta arrivati a quella data, sei libero di rinnovare l’incarico o di cambiare strada.

Vendere casa è un momento cruciale, che merita professionalità e dedizione. Scegliere l’esclusiva non vuol dire perdere il controllo, ma dotarsi dello strumento più efficace per ottenere il miglior risultato in tempi ragionevoli!