La nuda proprietà è entrata a far parte delle scelte immobiliari degli italiani in misura crescente nel corso degli ultimi dieci anni. Di fronte alla crisi del mercato immobiliare, infatti, molte persone si sono orientati proprio sulla nuda proprietà per porre in essere un investimento conveniente, di ampio respiro, nella speranza di poter mettere a frutto tale impiego per i propri interessi o per quelli dei propri cari.
Ma che cos’è esattamente la nuda proprietà? Quali sono le caratteristiche dell’operazione di compravendita della nuda proprietà? Chi può beneficiarne? E come si calcola il prezzo?
Cos’è la nuda proprietà e come funziona
Cominciamo con il definire la nuda proprietà come il valore dell’immobile al netto dell’usufrutto. Chi vende la nuda proprietà vende pertanto il proprio immobile ma tenendo per sé il diritto di usufrutto e, dunque, di viverci tutta la vita.
Per la propria intera esistenza l’usufruttuario può infatti goderne del bene, affittare l’immobile e fare tutto ciò che è previsto nel contratto di vendita della nuda proprietà. Resta inteso che, in ogni caso, l’usufruttuario non può modificare la destinazione d’uso dell’immobile, né può danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del proprietario.
Quali sono i vantaggi della nuda proprietà
I vantaggi dell’operazione di compravendita di nuda proprietà riguardano sia il venditore che il compratore.
Per quanto attiene il venditore, chi cede la nuda proprietà dell’immobile si riserva sempre il diritto di abitare e di godere per l’immobile per tutta la vita, incassando immediatamente un capitale che può aiutarlo a vivere meglio e più serenamente, o ancora utilizzando il ricavato per aiutare i figli a comprare una propria casa o avviare un nuovo progetto imprenditoriale.
Chi compra la nuda proprietà ha invece il beneficio di acquistare un immobile oggi a un prezzo fortemente scontato rispetto ai valori standard di mercato. Inoltre, il suo investimento tenderà ad apprezzarsi nel tempo per effetto di due fattori: da una parte l’avanzamento dell’età dell’usufruttuario (che potrebbe permettere al nudo proprietario di rivendere l’immobile generando una plusvalenza) e dall’altra parte l’incremento del valore di mercato dell’immobile.
Come si calcola il prezzo di vendita della nuda proprietà
Per calcolare il prezzo di vendita della nuda proprietà si è soliti iniziare da una perizia sull’immobile, destinata a far emergere il valore di mercato dello stesso bene. La perizia è generalmente a cura di un agente immobiliare, che possa in questo modo attestare quale sia la “base” su cui applicare il coefficiente di “sconto”, redatto periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze sulla base delle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. Come intuibile, lo sconto sarà tanto maggiore quanto giovane sarà l’usufruttuario.
In ogni caso, il prezzo di vendita, una volta calcolate queste stime, non potrà che essere il libero frutto della negoziazione di entrambe le parti, le quali potrebbero pertanto arrivare a un accordo su una cifra ben diversa da quella determinata con il processo di cui sopra.
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