Immobile privo di agibilità: ecco se e come si può vendere

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L’immobile privo di agibilità si può vendere? Quali sono i rischi per le parti?

Considerata la diffusione di tale perplessità, cerchiamo di compiere qualche chiarimento utile per dirimere il campo da ogni dubbio su un argomento che potrebbe riguardare anche i nostri clienti.

Cos’è l’agibilità

Per capire se un immobile privo di agibilità si possa effettivamente o meno vendere, ricordiamo come con tale termine, sulla base dell’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, si intenda la riconduzione dell’immobile alla sussistenza di requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, valutati secondo la normativa vigente, e la conformità delle opere eseguite al progetto presentato.

In altri termini, un immobile agibile è un edificio che può garantire le condizioni minime di igiene, sicurezza e salubrità.

Chi deve richiedere l’agibilità

L’agibilità va richiesta entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori da parte del titolare del titolo abilitativo in base al quale sono iniziati i lavori, dai suoi eredi o dai suoi aventi casa. La segnalazione certificata di agibilità dovrà essere presentata presso lo Sportello unico per l’edilizia mediante una domanda a cui allegare i documenti di cui all’art. 24 TUE, comma 5, e in particolar modo l’attestazione del direttore dei lavori (o di un professionista abilitato) che secondo la propria responsabilità certifichi la sussistenza delle condizioni previste dalla legge.

La segnalazione di agibilità deve essere presentata non solamente per le nuove costruzioni, quanto anche per le ricostruzioni, le sopraelevazioni e, più in generale, tutti gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle già rammentate condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati in essi.

Cosa succede se si vuole vendere un immobile privo di agibilità

A questo punto ci si può proficuamente domandare se un immobile privo di agibilità possa o meno essere oggetto di una compravendita.

Ebbene, non vi è alcuna norma che impedisca la commerciabilità degli edifici che sono privi di agibilità. Tuttavia, se è vero che l’immobile privo di certificato di agibilità è commerciabile, è anche vero che diverse pronunce giurisprudenziali hanno sostenuto che l’agibilità è un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, e dunque, la sua mancanza potrebbe dar seguito alla vendita di una cosa diversa da quella convenuta tra le parti, con conseguente possibilità – da parte dell’acquirente – di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno sofferto.

Insomma, si può affermare lecitamente che se è vero che l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, costituendone il presupposto di utilizzabilità incide piuttosto sulla sua commerciabilità economica.

Peraltro, si noti come l’acquirente rientri tra gli aventi causa ai sensi dell’art. 24 TUE e che su di lui ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata dopo la compravendita, divenendo il soggetto obbligato al pagamento di eventuali spese…

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